"Der Wohlstandsdeal ist geplatzt"
Ökonom Gondring rechnet beim Immobilienforum mit der Wirtschaftspolitik ab
Fotos: Andre Radeck
08.11.2026 / FULDA -
Wie geht es mit dem deutschen Immobilienmarkt weiter? Werden die Bauzinsen noch höher? Und wer kann sich in Zukunft überhaupt noch ein Eigenheim leisten? Fragen wie diese standen am Samstag beim Immobilienforum Osthessen im Fuldaer Hotel Esperanto im Mittelpunkt. Zahlreiche Besucher nutzten die Gelegenheit, sich in insgesamt 19 Fachvorträgen über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt zu informieren. Gleich zum Auftakt sorgte Immobilienökonom Prof. Dr. Hanspeter Gondring mit einer schonungslosen Bestandsaufnahme der deutschen Wirtschaft für Gesprächsstoff. Seine zentrale Botschaft: Deutschland steht vor gewaltigen strukturellen Herausforderungen, deren Folgen auch die Immobilienbranche noch über Jahre beschäftigen dürften.
Ein Immobilienforum, das immer größer wird
Ob Immobilienkauf, energetische Sanierung, Vermietung oder Erbschaft: Wer eine Immobilie besitzt oder mit dem Gedanken spielt, eine zu erwerben, sieht sich derzeit mit zahlreichen Fragen konfrontiert. Entsprechend vielfältig gestaltete sich das Programm des Immobilienforums Osthessen, das bereits zum dritten Mal stattfand. Erstmals wurde die Veranstaltung im Hotel Esperanto ausgerichtet. Der bisherige Veranstaltungsort hatte sich angesichts des wachsenden Interesses als zu klein erwiesen, wie Pascal Weß, Geschäftsführer der VR Immobilien GmbH und Mitveranstalter des Forums, im Gespräch mit OSTHESSEN|NEWS erläuterte.
"Jeder, der eine Immobilie hat, ist hier goldrichtig, weil an einer Immobilie immer etwas ansteht", erklärte Weß. Schließlich könne sich die Situation eines Eigentümers jederzeit verändern – sei es durch anstehende Modernisierungsmaßnahmen, einen geplanten Verkauf oder die Weitergabe an die nächste Generation. Doch während viele der Vorträge konkrete Hilfestellungen für Eigentümer und Kaufinteressierte boten, richtete der Eröffnungsvortrag den Blick zunächst auf das große Ganze: die wirtschaftliche Zukunft Deutschlands.
Mit deutlichen Worten eröffnete Prof. Hanspeter Gondring, wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, seinen Vortrag zur "Immobilienkonjunktur im Sog der Makroökonomie". Statt sich ausschließlich mit Immobilienpreisen und Bauzinsen zu beschäftigen, stellte der Ökonom zunächst eine grundsätzlichere Frage: Ist die wirtschaftliche Lage tatsächlich so schlecht, wie sie gegenwärtig wahrgenommen wird?
Denn gerade bei langfristigen Entscheidungen spiele die öffentliche Stimmung eine erhebliche Rolle. Wer über ein Studium, den Kauf eines Hauses oder eine größere Investition nachdenke, treffe Entscheidungen für viele Jahre oder sogar Jahrzehnte. Kurzfristige Unsicherheit könne solche Vorhaben jedoch erheblich beeinflussen.
"In der professionellen Immobilienwirtschaft ist die Stimmung unter null", stellte Gondring fest. Als Beleg verwies er unter anderem auf die schwierige Situation vieler Bauträger und Projektentwickler. Hohe Finanzierungskosten, eine schwache Nachfrage und wirtschaftliche Unsicherheiten hätten der Branche massiv zugesetzt. Der Geschäftsklimaindex im deutschen Wohnungsbau lag im September 2026 bei minus 29,3 Punkten. Von einer nachhaltigen Erholung könne daher noch keine Rede sein. Die Probleme seien allerdings keineswegs auf die Immobilienwirtschaft beschränkt – vielmehr befinde sich Deutschland in einer tiefgreifenden wirtschaftlichen Umbruchphase.
Eine seiner schärfsten Aussagen widmete der Ökonom dem bisherigen deutschen Wirtschafts- und Gesellschaftsmodell. "Der Wohlstandsdeal ist geplatzt", erklärte Gondring. Über Jahrzehnte habe Deutschland von günstiger (russischer) Energie, vergleichsweise niedrigen Verteidigungsausgaben und einer leistungsfähigen industriellen Basis profitiert. Zugleich seien notwendige Investitionen in Infrastruktur, Digitalisierung und staatliche Sicherheit sowie Reformen des Sozialstaates immer wieder aufgeschoben worden.
Die Folgen würden nun zunehmend sichtbar. Allein bei den Verteidigungsausgaben bezifferte Gondring die rechnerische Unterfinanzierung der Jahre 2005 bis 2025 gegenüber einem durchgängigen Zwei-Prozent-Ziel auf rund 392 Milliarden Euro. Bei Infrastrukturinvestitionen errechne sich für denselben Zeitraum eine Lücke von etwa 750 Milliarden Euro. Hinzu kämen erhebliche Reformpotenziale im Sozialstaat. Insgesamt summierten sich diese unterlassenen Ausgaben und Reformen in seinem Modell auf eine Größenordnung von rund 1,27 Billionen Euro.
Dabei handelt es sich nicht um einen tatsächlich bestehenden Schuldenposten, sondern um eine rückblickende wirtschaftspolitische Modellrechnung. Gondrings Schlussfolgerung fiel dennoch eindeutig aus: Deutschland müsse nun innerhalb vergleichsweise kurzer Zeit nachholen, was über zwei Jahrzehnte versäumt worden sei. Dass dies nicht innerhalb einer einzigen Legislaturperiode gelingen könne, liege auf der Hand. Die zahlreichen Baustellen und Sanierungsmaßnahmen, die gegenwärtig das Land prägen, seien für ihn auch sichtbare Folgen dieser viel zu lange aufgeschobenen Investitionen.
Doch sind Immobilien heute, wie man so oft hört, tatsächlich grundsätzlich unerschwinglicher als früher? Gondring betrachtete hierzu die Entwicklung von Haushaltseinkommen, Immobilienpreisen und Hypothekenzinsen über mehrere Jahrzehnte. Das Ergebnis ist differenziert: Zwar sind die Finanzierungskosten gegenüber der Niedrigzinsphase deutlich gestiegen. Gleichzeitig haben sich auch die Einkommen vieler Haushalte erhöht. Die tatsächliche Erschwinglichkeit hängt deshalb nicht allein vom Kaufpreis oder vom Zinssatz ab.
An einem Modellbeispiel verdeutlichte Gondring die finanziellen Dimensionen eines Immobilienkaufs. Für ein Reihenhaus mit 130 Quadratmetern Wohnfläche und einem Kaufpreis von 500.000 Euro ergibt sich bei einem angenommenen Zinssatz von 3,75 Prozent und zwei Prozent anfänglicher Tilgung eine monatliche Kreditrate von rund 2.160 Euro. Damit diese Rate höchstens 35 Prozent des verfügbaren Einkommens beansprucht, wäre ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von etwa 6.170 Euro erforderlich. Bei einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro hingegen würde die Rate bereits 54 Prozent des Budgets verschlingen – für viele Haushalte eine kaum tragbare Belastung. (Das Beispiel beruht dabei natürlich auf vereinfachten Modellannahmen: Eigenkapital, Kaufnebenkosten und weitere laufende Ausgaben können die individuelle Finanzierbarkeit zusätzlich verändern.)
Gondring verwies darüber hinaus darauf, dass sich auch die Erwartungen an den eigenen Lebensstandard verändert hätten. Konsumwünsche und regelmäßige Ausgaben konkurrierten mit der langfristigen finanziellen Verpflichtung eines Immobilienkaufs. Die entscheidende Frage sei deshalb nicht nur, wie teuer eine Immobilie geworden sei, sondern auch, welchen Anteil ihres Einkommens Käufer dauerhaft für das eigene Zuhause einsetzen könnten und wollten.
Am 30. Oktober 2027 soll das Immobilienforum Osthessen erneut stattfinden. Nach Angaben von Pascal Weß laufen die Vorbereitungen dafür bereits auf Hochtouren. Unter anderem sei schon die Teilnahme eines renommierten Immobilienportals zugesagt, das über die Preisentwicklung auf dem regionalen Markt informieren wolle. Damit soll die Veranstaltungsreihe auch künftig eine Plattform für Eigentümer, Kaufinteressierte und Fachleute aus Osthessen bieten.
Der Vortrag von Prof. Hanspeter Gondring machte unterdessen deutlich, wie eng die Zukunft des Immobilienmarktes mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung verknüpft ist. Ob steigende Zinsen, ausbleibende Investitionen, demografischer Wandel oder technologische Umbrüche: Viele Faktoren, die zunächst weit entfernt vom persönlichen Immobilienkauf erscheinen, können langfristig entscheidenden Einfluss auf den Wert und die Finanzierbarkeit des eigenen Zuhauses haben. Gondrings Prognosen zeichneten dabei kein einfaches Bild. Während die kommenden Jahre von erheblichen wirtschaftlichen Belastungen geprägt sein könnten, eröffneten neue Technologien und effizientere Bauverfahren zugleich beträchtliche Chancen.
Ob Deutschland die Chancen des technologischen Wandels tatsächlich nutzt, hängt nach Gondrings Einschätzung insbesondere von seiner Reformbereitschaft ab. Nun wird Berlin beweisen müssen, dass sich die Versäumnisse der vergangenen Jahrzehnte aufholen lassen und das Land wirtschaftlich wieder auf Kurs gebracht werden kann. (Marvin Hucke) +++